El estudio ha sido elaborado por encargo de la Asociación Hipotecaria spañola, en la que se encuentran representados la banca oficial y privada, las cajas de ahorros y las sociedades de crédito hipotecario.

El informe advierte que podría darse un brusco descenso en la demanda de viviendas hacia 1995, cuando a los efectos de la caída de la natalidad se sumen a otros dos factores que la frenan: la existencia de un "stock" de pisos superior al de los países de nuestro entorno y la elevada proporción de casas en propiedad frente a las de alquiler.

No obstante, este pelgro para el sector de la construcción y el mercado de crédito hipotecarios puede ser contrarrestado por "la tendencia a formar hogares unipersonales, propio de las sociedades postindustriales, así como la progresiva separación entre matrimonios y sus mayores".

En cuanto a la elevada proporción de viviendas en propiedad, los autores del informe consideran que "responde más a una necesidad impuesta por un mercado de alquiler raquítico y caro que a una facilidad de acceso a la compra de una vivienda".

A su juicio, el origen del reducido mercado de alquiler en España está en los planes de vivienda de la posguerra, basados en el control de los alquileres y al fomento por parte de la Administración y las entidades financieras de la construcción de viviendas destinadas a la venta.

INFLACION INMOBILIARIA

En este contexto se produjo en los últimos años una inflación inmobililaria con graves efectos sobre la demanda familiar de viviendas en un buen número de países comunitarios, entre ellos España, Frncia, Bélgica y Gran Bretaña.

Los rasgos más destacados de la nueva situación son que los sectores con menos recursos "no encuentran viviendas de protección oficial en las grandes ciudades" y los grupos de renta media sin vivienda "quedan al margen del mercado inmobiliario".

El resultado es que "se reduce de forma importante el número de familias de demanda solvente, que en circunstancias normales del mercado sería muy superior" y los únicos que realmente pueden acceder a una vivienda sin problems son los que ya poseen una, siempre que participen en la espiral especulativa.

A este respecto, el informe señala que "solo el que dispone de otra vivienda, puede acceder a otra más adecuada a sus necesidades, haciendo uso de su revalorización y de las mejores condiciones del crédito hipotecario".

Además, en el caso español, "los últimos datos muestran que más del 90 por cien de la demanda potencial de viviendas en España se sitúa dentro de los márgenes de la demanda protegible oficialmente, es ecir, con ingresos inferiores a cinco veces el salario mínimo interprofesional".

El informe examina también las razones por las que el precio de las viviendas ha comenzado a estabilizarse y llega a la conclusión de que la razón fundamental es el desequilibrio "entre la capacidad adquisitiva de las familias españolas y los elevados niveles de precios que ha alcanzado el metro cuadrado construido".

Otras razones alegadas frecuentemente, como las restricciones crediticas y la subida de los tipos de nterés, también han coadyuvado, al disminuir la capacidad financiera de las familias para plantearse la compra de un piso.