Así lo aseguró a Servimedia la secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), Paloma Arnaiz, y lo confirmaron fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. La AEV forma parte del grupo técnico que colabora con el departamento que dirige Raquel Sánchez en el perfeccionamiento del índice estatal de precios del alquiler que prevé tener listo antes de final de año.

“Todo apunta a que se trabajará con los datos de rentas de que dispone la Agencia Tributaria, de los que se puede disponer con un desfase aproximado de tres o cuatro trimestres”, señaló la responsable de la asociación.

El índice estatal de precios es un trámite pendiente para poder poner en marcha de manera efectiva la regulación de los precios de los alquileres que contempla la Ley de Vivienda aprobada en mayo.

La última actualización del índice se produjo en marzo de 2023 pero los precios que aparecen corresponden al año 2021. Su elaboración, desde el lanzamiento en 2020, se ha producido con información declarada a efectos tributarios coincidente con la de la Base de Datos Catastral, efectuada por parte del Servicio de Estudios Tributarios y Estadísticas de la Agencia Tributaria. Con la nueva actualización, se reduciría en hasta un año el decalaje respecto a los precios actuales, pues fuentes del Ministerio apuntan que la diferencia de dos años era un "desfase inicial" que se ha solventado con el trabajo técnico.

La importancia de este índice radica en que se tendrán que acoger a estos precios, siempre que estén en zonas declaradas como tensionadas, los contratos de alquiler de grandes propietarios con 10 o más pisos (o más de cinco, si así lo decide una comunidad autónoma). También lo harán pisos que salgan por primera vez al mercado del alquiler en un período de cinco años aunque pertenezcan a pequeños propietarios.

La intención de Transportes es que este índice se utilice para referenciar los alquileres a “precios de mercado”. “Lo que se está intentando evitar es que cuando alguien finaliza un contrato de alquiler, decida elevar su precio un 30% o un 40%, porque eso es un movimiento especulativo”, explicaban fuentes del departamento de Raquel Sánchez cuando la ley estaba a punto de aprobarse.

Además, otro objetivo del Ministerio era que este índice pudiese tener en cuenta diferentes características de la vivienda, como su estado de rehabilitación, las características de luminosidad o la disponibilidad de terraza. Estos elementos variarían el precio al que debería someterse el contrato de alquiler.

Preguntados por esta cuestión, desde la AEV apuntaron que la metodología “todavía no se encuentra disponible” y, por tanto, desconocen “qué parámetros se tendrán finalmente en cuenta”. Pero sí destacaron que “en principio” se adoptarán “todos aquellos que resulten relevantes” para el precio de alquiler, “siempre y cuando previamente se haya podido definir su peso en la formación del valor y la escala de ponderación de las diversas magnitudes que cada variable puede adoptar”.

En el grupo técnico del índice de precios el Ministerio ha trabajado con la Agencia Tributaria, el Catastro y agentes del sector como la AEV o el Colegio de Registradores. También lo han hecho técnicos de la Generalitat de Cataluña, única región que ha solicitado la declaración de áreas tensionadas por parte del Estado. Cataluña contaba en su norma autonómica -suspendida parcialmente por el Tribunal Constitucional- con un índice de precios similar y la Ley de Vivienda contemplaba iniciar un proceso de colaboración entre el Ministerio y aquellas comunidades autónomas que hubieran desarrollado índices propios.

En cambio, en la mesa de trabajo no se han sentado otros agentes del sector como los portales inmobiliarios, el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Industrial (Coapi) o la patronal de promotores.

MERCADO TENSIONADO

El anteproyecto inicial de la norma, aprobada en 2022, contemplaba que solamente los contratos de grandes propietarios debían acogerse al índice de precios y, además, establecía una moratoria de 18 meses para que esta fuese efectiva. Tras la presión de sus socios, el PSOE admitió incluir también a pequeños propietarios y eliminar del texto el período de espera.

Pese a esta cesión, más de cinco meses después de la aprobación del texto todavía no se ha actualizado con éxito este índice y, además, no se han declarado zonas de mercado tensionado ya que ninguna comunidad autónoma, salvo Cataluña, lo ha reclamado. Las regiones gobernadas por el PP ya anunciaron que no lo harían, mientras que Castilla-La Mancha, Navarra, Asturias y País Vasco tampoco lo han solicitado. Además, el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite cinco recursos de inconstitucionalidad contra la norma.