Así se desprende del informe ‘Mercado inmobiliario y política de la vivienda en España’, editado por Funcas, en el que expone que desde el año 2021 se está produciendo en España un desajuste importante entre la oferta de vivienda y la demanda del mercado de tal forma que la oferta de vivienda nueva (en torno a 100.000 viviendas por año) es notablemente insuficiente, lo que deriva en un tensionamiento del mercado que presiona los precios al alza y dificulta el acceso a la vivienda, en particular a los jóvenes y a colectivos vulnerables.

Como explica Santiago Carbó, coordinador del estudio, “la combinación de una gestión eficaz del suelo urbanizable, la construcción y rehabilitación de viviendas asequibles, la regulación adecuada del mercado de alquiler y el desarrollo de políticas de financiación sostenibles contribuiría a un mercado inmobiliario más equilibrado y justo”.

El estudio también indica que la colaboración entre el sector público y privado, junto con una planificación urbana eficaz, también será fundamental para asegurar un acceso equitativo a la vivienda.

En este punto, los expertos advierten de que aunque muchas veces se aboga por la participación pública en la promoción o alquiler de vivienda, este enfoque puede llevar a “incentivos inadecuados” y, en ocasiones, dar lugar a “resultados insatisfactorios”.

“Se ha demostrado que las intervenciones públicas, si no se diseñan y ejecutan cuidadosamente, pueden distorsionar el mercado, desalentar la inversión privada y no alcanzar los objetivos de accesibilidad y asequibilidad esperados. Es esencial, por tanto, considerar un enfoque equilibrado que combine la participación pública con la incentivación del sector privado”, ahonda el informe.

Aniceto Zaragoza y Ramón Ibáñez explican que el desacople entre oferta y demanda de vivienda se debe a factores como el desajuste con la creación de hogares en los dos últimos años, de aproximadamente 250.000 viviendas; la falta de una localización adecuada de las viviendas vacías que podrían salir al mercado y, probablemente también, a su estado de conservación que requeriría de una rehabilitación importante; y una demanda de vivienda como segunda residencia muy significativa y creciente, de al menos 60.000 viviendas por año. Los autores concluyen que en los últimos años deberían haberse iniciado al menos 100.000 viviendas nuevas adicionales por año, cifra que podría elevarse hasta las 150.000 unidades si no existieran demasiadas restricciones.

Asimismo, el informe de Funcas resalta que sin un aumento significativo de la construcción de nuevas viviendas, la accesibilidad continuará deteriorándose, afectando en especial a los jóvenes y a las familias de ingresos medios y bajos. Ante la evolución prevista de la población en España y, en particular, la creación de nuevos hogares en los próximos cinco años, las necesidades de vivienda nueva aún serán muy elevadas, entre 175.000 -200.000 por año. A partir de 2032, las necesidades se relajarían paulatinamente hasta una cifra similar a la actual, en torno a 100.000, en 2037, según la hipótesis demográfica proyectada por el INE.

“Uno de los nudos gordianos del desequilibrio del mercado de vivienda es el suelo construible”, según Funcas. Así, los economistas Patricia Sánchez y Raymond Torres recuerdan que, si bien España es el segundo país en extensión de la Unión Europea, y uno de los menos densos en términos de población, la falta de suelo disponible para la edificación es uno de los principales problemas e inciden en la importancia de un cambio de prioridades.

En primer lugar, se refieren a la limitada disponibilidad de terrenos aptos para la construcción de vivienda asequible, sobre todo para el alquiler. A su juicio, “las trabas administrativas y la lentitud de los procesos de concesión de suelo contribuyen a esta situación”. Asimismo, comentan que otro escollo radica en la cesión a la inversión en vivienda libre de terrenos inicialmente destinados a vivienda protegida.

En este sentido, sostienen que la aprobación del proyecto de Ley del Suelo permitiría reducir la inseguridad jurídica y desarrollar nuevas actividades de construcción de vivienda. La planificación adecuada del suelo es fundamental para garantizar una oferta suficiente de viviendas y moderar el incremento de los precios.

Pero para potenciar la construcción de vivienda, Funcas llama la atención de la falta de mano de obra en la construcción e insta a resolver esta situación.