En el citado periodo, que coincide con los años de gobierno del PP, el precio de los pisos subió en España un 5% en términos reales (equivalentes a un 95% en términos nominales, antes de descontar la inflación).

Ese fuerte incremento triplica tanto el aumento del 19% registrado en la Eurozona como el del 18% que experimentaron, en promedio, los 13 países desarrollados incluidos en el análisis de "The Economist": Irlanda, Gran Bretaña, Holanda, España, Suecia, Australia, Bélgica, Francia, Estados Unidos, Italia, Canadá, Alemania y Japón.

Además, en 2002, los pisos se encarecieron en España en términos reals un 13%, casi cuatro veces más que en la Eurozona (donde lo hicieron un 3,4%) y algo más del triple que en el conjunto de 13 países más ricos.

Eso significa que el diferencial de inflación inmobiliaria no disminuyó a lo largo del periodo analizado. De hecho, mientras que en el conjunto de los ocho últimos años los precios subieron más que en España en tres países (Irlanda, Gran Bretaña y Holanda) durante el año pasado sólo lo hicieron en dos (Gran Bretaña y Australia).

Entre 1995 y 2002, la evolción comparada de los precios (descontada la inflación) fue la siguiente: Irlanda (152% de subida), Gran Bretaña (89%), Holanda (83%), España (58%), Suecia (56%), Australia (53%), Bélgica (39%), Francia (31%), Estados Unidos (27%), Italia (8%) y Canadá (2%). Bajaron en Alemania (-13%) y Japón (-19%).

No obstante, a juzgar por los datos de "The Economist", frenar la burbuja de precios inmobiliarios no debe ser imposible, ya que al menos dos países, Holanda e Irlanda, lo han conseguido o han avanzado noablemente en esa dirección.

En Irlanda, donde los precios subieron casi el triple que en España en los últimos ocho años, el año pasado crecieron un moderado 6%, menos de la mitad que en nuestro país. En Holanda, el progreso fue todavía más notable, puesto que la subida real de los pisos en 2002 fue de sólo un 1,2%, aunque en el conjunto de los ocho ejercicios últimos sumó un 83%.

PECADOS CAPITALES

El informe de "The Economist" incluye un apartado sobre los precios en las principales ciudades d los 13 países ricos analizados, con el desagradable resultado de que Madrid fue la que más se encareció el año pasado, un 20,6% (un 25,4%, sin descontar la inflación).

Todas las demás grandes capitales quedaron por debajo: Dublín (7%), Londres (18,4%), Estocolmo (6,6%), Sidney (18,8%), Nueva York (8,8%), Bruselas (14,6%), París (7,9%), Toronto (5,8%) y Milán (8,4%). Los precios bajaron en Amsterdam (-1,8%), Frankfurt (-0,8%) y Tokio (-5%).

La evolución de Madrid es comparativamente menos mala sise coteja el periodo 1995-2002, en el que los precios de los pisos subieron un 63% en términos reales en la capital de España (101% sin descontar la inflación). Mucho más se encarecieron en ese periodo las viviendas de Dublín (195%), Londres (136%), Estocolmo (99%), Sidney y Amsterdam (68% ambas), aunque mucho menos en Toronto (19%) o Milán (17%), y prácticamente nada en Frankfurt (-1%).

El precio medio de un piso de dos habitaciones en Madrid es muy inferior a los de Londres, Nueva York o Tokio, peroes ya superior a los de Frankfurt, Estocolmo, Amsterdam, Toronto y Bruselas, pese a que el nivel de vida de los españoles es notablemente inferior al de alemanes, suecos, holandeses, canadienses y belgas.

Si la comparación se hace entre países, el piso medio en España es ya más caro que en Suecia y Canadá, similar a los de Bélgica, y sólo un 9% más barato que en Francia. Los más caros se dan todavía en Japón, pese al desplome de su mercado inmobiliario en los últimos años.

Por otra parte, el infome de "The Economist" pone de manifiesto también que los costes de transacción que supone la operación de compra y venta de una casa representan en España en torno al 12% del precio del inmueble.

El coste combinado de los trámites y papeleos de comprar y vender un inmueble sólo sale más caro en Bélgica, Francia e Italia, mientras que resulta barato en Estados Unidos, Holanda, Alemania, Australia, Irlanda, Japón y Gran Bretaña. En este último país representan sólo entre un 4% y un 5% del precio del pis.

RIESGO DE INSOLVENCIA

En su análisis de las causas del "boom" inmobiliario en muchos países desarrollados, "The Economist" señala que en España han influido la bajada de tipos de interés, el favorable tratamiento fiscal a la compra de vivienda, el crecimiento del empleo y la "carrera frenética" para gastar dinero negro antes de la llegada del euro.

Sobre este último punto, la revista señala que España se ha visto afectada no sólo por la compra de inmuebles con pesetas irregulares, sino tambié con marcos irregulares por parte de alemanes que han decidido blanquear ese dinero comprando pisos en zonas costeras de la geografía española.

Lo cierto, según "The Economist", es que el ratio entre el precio de un piso y los ingresos de quienes los compran, del que depende la capacidad para pagarlo a lo largo de los años que durará la hipoteca, es un indicador que ya está "en rojo" en Norteamérica, Gran Bretaña, Australia, Irlanda, Holanda y España, en donde los precios de las viviendas está sobrevaorados.

A su juicio, en los casos de Irlanda y España se da la circunstancia de que los tipos de interés hipotecarios cayeron sustancialmente coincidiendo con la entrada en vigor del euro, lo que puede justificar un ratio más elevado entre los precios de las viviendas y los ingresos de los compradores.

Pero, advierte, no deja de existir el riesgo de que, en caso de que finalmente estalle la burbuja inmobiliaria, los que hayan adquirido el piso antes de la caída se encuentren con que han contraídodeudas por un valor superior a lo que vale el piso que compraron, es decir, que deben más de lo que tienen.

"The Economist" dedica un editorial a comentar los resultados de su informe sobre la situación del mercado inmobiliario en los países desarrollados, en el que vaticina que, aunque no es probable que se produzca un hundimiento de los precios, "hay razones para esperar una caída en términos nominales" durante los próximos cuatro años.