Los nuevos contratos de viviendas que se realicen partirán de una renta libre, pactada entre las partes, revisable cada año en función del IPC. Se mantiene la fianza obligatoria de una mensualidad de renta, aunque se permite que arrendador y arrendatario puedan fijar otro tipo de garantías complementarias.

La no renovación del contrato deberá comunicarse a la otra parte con cuatro meses de antelación. El contrato puede darse por finalizado por falta de pago de la renta y cuando la viienda esté desocupada más de seis meses en el plazo de un año. Las subrogaciones de los contratos sólo serán posible cuando la persona que lo solicita haya tenido convivencia con el titular durante dos años.

La norma incluye los derechos preferentes de tanteo y retracto del inquilino en caso de venta de la vivienda, como aconsejaba el CES (Consejo Económico y Social), y el arrendador deberá comunicársela en cualquier caso en el plazo de 30 días tras tomar dicha decisión.

El proyecto también incid sobre los contratos de renta antigua y duración ilimitada, anteriores a 1985, los cuales se actualizarán en 10 años o se extinguirán en ese plazo si el inquilino no quiere actualizar la renta. No obstante, los arrendatarios con una renta inferior al 3,5 veces el salario mínimo (el 70 por ciento del total) estarán exentos de esta revisión.

Los contratos celebrados con posterioridad a 1985 y que no estén sujetos a prórroga forzosa continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen que hasta ahor tenían.

CUATRO MESES SIN PAGAR

En cuanto a la simplificación de las acciones procesales, el proyecto faculta al propietario a ejercer la acción de desahucio cuando hubiera reclamado el pago de la renta con cuatro meses de antelación y ésta no hubiera sido satisfecha.

Además, la nueva norma introduce la posibilidad de acumular acciones de reclamación de las rentas debidas y la resolución del contrato y desahucio del arrendatario por falta de pago. El inquilino podrá acceder a un recurso de casaión, siempre que hayan sido pagadas las cantidades debidas y las devengadas durante el proceso.

En los alquileres de locales comerciales, la LAU determina una serie de normas, pero siempre prevalecerá la libertad entre las partes en todos los aspectos y la Ley sólo contempla la posibilidad de una indemnización cuando la actividad se prolongue respecto a lo pactado. Los que tengan contratos antiguos, también tendrán que actualizarse, aunque con facilidades para los pequeños comercios.

El ministro e Presidencia, Alfredo Pérez Rubalcaba, indicó que en esta norma el Gobierno ha tenido en cuenta las aportaciones de los grupos parlamentarios CiU, PNV y PP.