En 1985 había que pagar por una vivienda de promoción 4,9 veces el ingreso medio neto anual de una familia española, situado en 1.235.000 pesetas, mientras que en 1989 el desembolso necesario ascendía a 5,4 veces la renta media, situada en 1.776.000 pesetas.

El mercado de viviendas usadas ha registrado una evolución aún más negativa, al pasar de uns necesidades de financiación de 3,8 veces los ingresos medios por familia en 1985 a 5,3 veces en 1989.

Los autores del estudio aseguran que si "en 1985 las viviendas de nueva promoción estaban fuera de las posibilidades de un nuevo hogar con ingresos medios, salvo en el caso de que existiera un ahorro previo que permita un menor endeudamiento, en 1989 el ratio no ha mejorado".

Destacan que en la primera mitad de la década de los 80, la principal dificultad para que los jóvenes menores de 35 añosaccedieran a una vivienda y crearan un nuevo hogar estaba en el desempleo.

El problema no desapareció posteriormente porque, "cuando esta situación empezó a variar en la segunda mitad de la década, se produjo una escalada de los precios que ha mantenido en condiciones de no-accesibilidad a dichos sectores de la población".

En su opinión, el mercado de viviendas en España se caracteriza por una "crisis de accesibilidad" provocada por unos niveles de precios muy superiores a las posibilidades de fianciación de las rentas medias.

El resultado es una situación en la que cada vez existen más viviendas desocupadas. Su numero se sitúa ya en 2.761.000, frente a las 2.396.000 del año 1981.

PREVISIONES PARA 1991

El estudio cifra en unas 298.700 la creación de nuevos hogares en 1991, mientras que las bajas serán 160.200, por lo que el incremento neto anual de hogares en este año exigiría una disponibilidad a precio razonable de unas 138.500 viviendas.

Esta cantidad de viviendas principales onuevos hogares irá disminuyendo en la presente década, hasta situarse en una media anual de 133.800 durante todo el periodo, con un parque total de hogares de 11.354.600 hogares.

PROXIMA DECADA

En su informe, el Servicio de Estudios del BHE considera que la futura política de vivienda debe poner el énfasis en lo cualitativo, más que en lo cuantitativo, con actuaciones destinadas a potenciar las viviendas de alquiler y el uso de las de segunda mano procedentes de los hogares que desaparecen.

Asiismo, advierte que las ventajas fiscales y presupuestarias para el mercado deben que ir acompañadas de una política de vivienda concertada entre la Administración central, los gobiernos autónomos y los ayuntamientos para ceder suelo público y evitar que esas ayudas se traduzcan en un encarecimiento aún mayor de las casas.

Los autores opinan que en los últimos años se ha producido una sobrevaloración de las viviendas en España, y que sería positiva tanto una rentabilidad más baja en este tipo de activo como una caída de los precios reales de las viviendas.