Caruana, que dejará el cargo el próximo mes de junio, lanza esta advertencia en un Documento del Banco de España titulado "Política Monetaria, Estabilidad Financiera y Precios de los Activos", que incluye un apartado dedicado íntegramente al "Boom del mercado de la vivienda en España".

El documento del que es autor Caruana, al que tuvo acceso Servimedia, sostiene que los precios de las viviendas sufrieron una corrección a la baja en el primer lustro de los años noventa, pero que eso ha sido "más que contrarrestado por el fuerte crecimiento registrado desde entonces, de manera que en 2004 estaban por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo por una cantidad situada entre un 24% y un 35%, dependiendo del modelo que se emplee".

Caruana señala que "la experiencia muestra que las correcciones en los precios de la vivienda han tendido a ser suaves", para advertir claramente a continuación que, "sin embargo, cuanto más duren las elevadas tasas actuales en la inflación de la vivienda, mayor es el riesgo de una brusca o desordenada corrección en el futuro".

Desde el punto de vista de la estabilidad del sistema financiero, Caruana subraya que la vivienda es la garantía de la tercera parte de los créditos bancarios. Pero se muestra convencido de que los altos niveles de solvencia de las entidades y el hecho de que muchos préstamos hipotecarios estén concedidos a tipos variables reducen "las perspectivas de que una caída significativa del precio de la vivienda tenga un fuerte impacto en el funcionamiento el sector bancario español".

Más matizado es el optimismo de Caruana respecto a los clientes de los bancos, los hipotecados. A este respecto, el gobernador recuerda concretamente que el nivel de endeudamiento sobre la renta disponible de las familias se ha duplicado entre mediados de los noventa y el año 2004, hasta superar el 100%, principalmente como consecuencia de la solicitud de préstamos para la compra de pisos.

Como consecuencia, el nivel de ahorro familiar, después de pagar los intereses de la deuda, ha caído hasta muy cerca de la tasa cero. Además, avisa Caruana, las grandes macrocifras "ocultan la situación de los hogares más vulnerables", cuyo nivel de deuda es ya demasiado elevado en relación a sus ingresos. "En consecuencia", remata, "no debe despreciarse el riesgo de que un sustancial incremento en los tipos de interés (acompañado de una corrección en los precios de la vivienda) tenga un impacto negativo en el consumo de las familias". En conclusión, el gobernador señala que tanto el crecimiento de los créditos hipotecarios como el de los precios de los pisos "no puede sostenerse indefinidamente en el futuro. Por tanto, en algún momento, debe haber una corrección, con mayor probabilidad en el ritmo de crecimiento".

"Aunque no será necesariamente más profunda y larga que la clase de corrección ordenada observada en el pasado", agrega, "la economía española, y particularmente las familias, son ahora sin ninguna duda más vulnerables a evoluciones adversas, especialmente a un repunte en los tipos de interés potencialmente mayor de lo esperado. Estos riesgos serán más altos cuanto más tarde el mercado en hacer la corrección".

¿QUE PUEDE HACERSE?

"¿Qué puede hacerse para mitigar estos riesgos e impedir que afecten al nivel de bienestar", se pregunta Caruana, para responder en primer lugar que la política monetaria ya no puede aplicarse, puesto que los tipos se fijan en el BCE, por lo que quedan "tres posibles palancas": la prudencia financiera, la fiscalidad y las medidas estructurales.

Caruana se refiere al papel que toca jugar al Banco de España para favorecer la prudencia en la concesión de créditos y lamenta que, en un mercado tan dinámico como el hipotecario, "la comunicación encuentra dificultades para influenciar ante posibles excesos", incluso cuando quien habla es la autoridad monetaria nacional.

Sobre la fiscalidad, el gobernador señala que, aunque las ventajas fiscales han contribuido a estimular la compra de pisos, "difícilmente pueden ser considerados como significativamente responsables del reciente boom", y cualquier reajuste debe medirse con mucho cuidado por el riesgo que entraña ajustar el valor de activos como los inmobiliarios mediante cambios en impuestos y subsidios.

En cuanto a las posibles medidas estructurales a adoptar, Caruana, tras recomendar también cautela para evitar efectos secundarios indeseables, aconseja corregir los problemas legales que limitan la expansión del mercado de alquiler y las "todavía considerables" restricciones a la disposición de suelo para construir.