La nueva ley limita las subrogaciones de las viviendas de renta atigua, establece su actualización anual en función del IPC y hace pagar al inquilino el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y parte de los gastos de conservación.

El aspecto más positivo para los inquilinos consiste en la fijación de un periodo mínimo de cuatro años para los nuevos contratos de alquiler y la imposibilidad por parte de los caseros de elevar la renta por encima de la inflación durante ese periodo.

Además, los inquilinos podrán rescindir el contrato, pasado un año de su firma, siempr que lo haga con cuatro meses de preaviso. Aunque en términos generales no habrá subrogaciones, el cónyuge, los hijos y los padres podrán permanecer en el piso hasta el fin de contrato en caso de muerte del titular.

Borrell aseguró que esta norma busca un punto de equilibrio entre los arrendatarios y los arrendadores, además de facilitar el aumento del parque de viviendas en alquiler, que ahora representa sólo el 18 por cien del total.

La ley sólo establece una liberalización plena en lo que se rfiere a los contratos de alquiler de locales comerciales que se celebren en el futuro. En esos supuestos, tanto la duración del arrendamiento como su importe quedará a la libre fijación de las partes.

LO MAS CONFLICTIVO

Pero los aspectos más conflictivos de la nueva ley no son los relativos a la regulación de los alquileres futuros sino los regímenes transitorios que establece para los antiguos alquileres de locales comerciales y de viviendas de renta congelada.

Los alquileres de locales que ahra son indefinidos perderán esta condición. Su terminación se producirá en un plazo que oscilará entre los 8 y los 10 años para los establecimientos alquilados por bancos, empresas eléctricas, aseguradoras y la Administración, y entre 14 y los 16 años para los demás.

Todos estos periodos se aumentan en otros cincos años si en el lustro anterior se hubiera producido un traspaso, en atención a la necesidad de amortizar las inversiones que normalmente supone la puesta en marcha de una nueva actividad.

En cuanto a la cuantía del alquiler, el inquilino tendrá que actualizarlo en una cantidad que será equivalente al IPC anual más un coeficiente que dependerá de la antigüedad del contrato.

En virtud de este sistema, un contrato de 1.500 pesetas mensuales de alquiler suscrito en 1940 pagaría dentro de cinco años, suponiendo que la inflación hubiese crecido al 4 por cien anual, 26.081 pesetas.

En ese mismo periodo, un local de 35.000 pesetas de alquiler, suscrito en 1982, pagaría al quinto año 81.51 pesetas. El caso intermedio de un local de 2.700 pesetas de alquiler firmado en 1960 pasaría a pagar 27.959 pesetas.

Los comerciantes podrán rechazar la subida de los alquileres y seguir pagando lo mismo que ahora, pero entonces el plazo para la rescisión del contrato se acorta, y se queda sólo entre 4 y 6 años.

Borrell señaló que este sistema acabará con la competencia desleal que supone para los nuevos comercios tener que pagar alquileres muy superiores a los de otros establecimientos más aniguos.

RENTA ANTIGUA

Por lo que se refiere a las viviendas de renta antigua, la ley establece que el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) correrá a cargo del inquilino, así como los gastos de conservación que él solicite o que sean resultado de una disposición administrativa o judicial.

Además, el propietario no tendrá que pagar en el Impuesto del Patrimonio con arreglo al valor catastral del piso sino por la capitalización de la renta realmente percibida, lo que supondrá una sensible reducción d la presión fiscal, según Borrell.

El sistema de subrogaciones será limitado. Actualmente, el titular puede "pasar" el piso a sus descendientes hasta su fallecimiento. Con la nueva ley, sólo pueden subrogarse los hijos hasta que cumplan los 25 años, salvo los mayores de 65 y los minusválidos, en los que el derecho seguirá siendo de por vida.

En cuanto al importe del alquiler, el Gobierno ha optado finalmente por incrementarlo sólo en el IPC anual, lo que supondrá aumentos muy pequeños en cifras asolutas, dada la escasa cuantía de las rentas.

Por otra parte, la nueva ley endurece significativamente el tratamiento de los impagos de alquileres, al permitir el desahucio de quienes no abonen la renta cuatro meses después de serle solicitada por el propietario. Hasta ahora, los inquilinos podían limitarse a pagar tras ser denunciados judicialmente por el casero y volver a repetir la "jugada" una y otra vez.