En el último Boletín Económico, el Banco de España incluye un artículo titulado "El precio de la vivienda en España: ¿Es robusta la evidencia de sobrevaloración?", elaborado por Juan Ayuso y Fernando Restoy, de la Dirección General del Servicio de Estudios de la entidad.

El Banco de España apunta que, "a pesar de su intensidad", un 150% desde finales de 1997, "los incrementos observados en el valor de los inmuebles en el pasado reciente no constituyen un episodio singular en la trayectoria histórica de nuestra economía, ni tampoco cuando se comparan con los desarrollos recientes en otros países como Estados Unidos, el Reino Unido o Irlanda, entre otros".

Esta subida de los pisos "ha discurrido en paralelo" con una serie de "cambios sustanciales" en variables que afectan al precio de los inmuebles, como "los tipos de interés, la renta de las familias, el empleo o la demografía".

En este punto, el Banco de España dibuja "tres posibles hipótesis alternativas" sobre lo que puede pasar con el precio de los pisos en función a los elementos que hayan provocado su reciente subida.

TRES HIPÓTESIS

El primero de ellos, que el precio de la vivienda vendría "completamente determinado" por elementos "de largo plazo", como renta, tipos de interés o demografía. En este caso, el precio de los inmuebles "estaría en equilibrio y no cabría esperar variaciones adicionales en el mismo". Esta hipótesis es rechazada por la entidad.

La tercera hipótesis hace referencia a que los pisos se hayan encarecido "como consecuencia de la consolidación de expectativas de incrementos futuros en el mismo, que, al alimentar la demanda por motivos especulativos, terminarían autojustificándose".

En este caso, el valor de los inmuebles "se situará no solo por encima de su nivel de equilibrio, sino que sobrepasaría igualmente el correspondiente a la senda de ajuste propia de un episodio de sobrevaloración".

En este caso, agrega el Banco de España, "cabría hablar de la existencia de una 'burbuja' y, por tanto, asignar una probabilidad significativa a un cambio súbito de expectativas que pudiera ocasionar un ajuste brusco".

Sin embargo, el Banco de España da por buena su segunda hipótesis, en la que sostiene que, aun atendiendo a determinantes a largo plazo, el precio de los pisos se ha situado "transitoriamente por encima de su valor de largo plazo como consecuencia de la existencia de determinadas rigideces que impiden a la oferta reaccionar de manera inmediata a la expansión de la demanda".

En esta hipótesis, "en el corto plazo se produciría un exceso de respuesta de los precios que, después, iniciarían de manera autónoma una trayectoria de retorno gradual a la situación de equilibrio".

"Es en estas circunstancias cuando cabría afirmar que existe una sobrevaloración en el mercado y esperar, en consecuencia, un ajuste paulatino de los precios incluso si los fundamentos permanecieran estables", agrega el regulador. El Banco de España se abona a esta hipótesis.

"ABSORCIÓN GRADUAL"

El regulador apunta que el encarecimiento de los pisos de los últimos años "supone, en parte, la corrección de la infravaloración de este activo prevaleciente en el periodo inmediatamente anterior".

No obstante, "los análisis econométricos apoyan la hipótesis de una sobrevaloración de los inmuebles en los últimos años, compatible con la senda habitual de ajuste de un mercado sujeto a notables rigideces que impiden la respuesta inmediata de la oferta a la evolución de la demanda".

Además, "la evidencia disponible no sustenta la hipótesis de que el auge reciente del mercado se deba a comportamientos especulativos generalizados o al tratamiento fiscal favorable de la vivienda en propiedad".

"Todo ello", concluye el Banco de España, "permite estimar que el escenario futuro más probable es el de una absorción gradual de la sobrevaloración existente en este mercado".

"La verosimilitud de este escenario, no obstante, no es independiente del grado de persistencia de tasas de crecimiento del precio de la vivienda inusualmente elevadas, pues estas pueden terminar arraigando en las expectativas y favorecer comportamientos especulativos", añade el regulador.

Para el Banco de España, la desaceleración experimentada por el crecimiento del precio de los pisos en los dos últimos años "parece, en todo caso, compatible con una reconducción pautada del valor de los inmuebles hasta niveles más compatibles con sus fundamentos de largo plazo".