Sevilla tiene los valores catastrales más bajos, ya que representan una media del 18,79 por ciento del precio de mercado, mientras que en Madrid representa el 21,86 por cien, en Barcelona el 25,69 y en Valencia el 36,5.

Sin ebargo, las diferencias, tanto entre unas ciudades y otras como entre los distritos de cada una de ellas, son generalmente perjudiciales para quienes poseen las viviendas más modestas.

A este respecto, el estudio demuestra que los inmuebles que tienen mayor precio en el mercado contribuyen proporcionalmente menos que el resto, ya que las actuales valoraciones catastrales tienen un efecto fiscalmente regresivo.

La razón estriba en que las diferencias de precios de mercado son mayores que las del caastro, lo que hace que sus respectivas contribuciones fiscales en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y en el IRPF difireran menos de lo que correspondería.

De este fenómeno, que afecta a Barcelona, Sevilla y Valencia, queda excluida Madrid, en donde la dispersión de los valores de mercado es similar a la de los valores catastrales, lo que hace más justa la tributación fiscal por ellos.

En Barcelona, por ejemplo, el distrito cuyos inmuebles tienen un valor de mercado más elevado es del Sarriá-Sn Gervasi, con una media de 32,87 millones de pesetas por unidad urbana.

Sin embargo, esa cantidad representan un 21,45 por ciento del valor de mercado, la proporción más baja de todos los distritos, lo que supone una ventaja para los vecinos de este barrio a la hora de pagar el IBI.

RIQUEZA INMOBILIARIA

Por otra parte, la riqueza inmobiliaria urbana de Madrid está valorada a precios de mercado de 1991 en 29,9 billones de pesetas, más del doble que la de Barcelona, que ascendía a 14,8 billones. La diferencia obedece tanto al mayor precio de mercado de cada unidad urbana (22,93 millones en Madrid y 18,96 en Barcelona) como al mayor número de inmuebles (1.305.304 frente a 783.495).

El estudio indica que las zonas centrales de la ciudad suelen tener los valores de mercado más elevados. Sin embargo, las mejores zonas "no suelen corresponder con el casco histórico de la ciudad, frecuentemente afectado por complejos procesos de deterioro urbano".

Las mejores son normalmente "los ensanche del siglo pasado cuyas características urbanas, arquitectónicas e incluso sociales se adaptan mejor a los requerimientos urbanos actuales de las funciones de centralidad".