Se impedirá que el precio del piso, cuando salga a subasta, sea distinto al valor de ejecución -el fijado en el contrato del préstamo ante la eventualidad de un embargo- o, al menos, que no sea inferior al importe de la tasación.

Hasta ahora el precio de salida podía venir condicionado por el banco, con algunas limitaciones, y resultar más acorde a la deuda que a la valoración otorgada en su día al inmueble, refieren las fuentes consultadas que enmarcan el cambio dentro de las medidas de protección de los deudores hipotecarios contenidas en la nueva ley.

El Gobierno del PP ya reguló, de hecho, en esta dirección cuando en 2013 legisló para que la vivienda habitual no pudiese ser subastada por menos del 75% de su valor de tasación y, si no había postor, estableció la prohibición de que el banco se la quedase por menos del 70% de dicho valor cuando el pinchazo de la burbuja inmobiliaria desplomó el valor de los pisos y los embargos se dispararon.

La nueva ley hipotecaria, que el próximo martes cerrará sus últimos flecos antes de ser aprobada en el Pleno del Congreso y remitida al Senado, da una vuelta de tuerca precisamente a las medidas que se adoptaron durante la crisis para paliar el drama de las familias desahuciadas y reforzar su protección.

El texto, que nació para trasponer una directiva europea, consagrará el Código de Buenas Prácticas que se articuló cuando se multiplicaron los desalojos para atender a colectivos vulnerables y gestionar su deuda, al incorporarlo de forma definitiva al ordenamiento jurídico.

Dicho Código obliga al banco que lo adopta a reestructurar la deuda de familias en riesgo, incluso estableciendo quitas, daciones en pago u ofreciéndoles alquileres a precios sociales.

INTERESES SOLO SOBRE LA DEUDA VENCIDA

En el marco de ese Código el legislador buscó proteger también a los avalistas: padres, hermanos o amigos que de repente se veían amenazados con la pérdida de sus propias viviendas, arrastrados por las deudas ajenas que garantizaban.

Así, en 2013 reguló de forma específica para que a los avalistas solo puedan exigirles intereses moratorios sobre el principal vencido del préstamo y no sobre el capital pendiente de pago, para evitar precisamente que se generase una montaña inabordable de deuda por el impago del tercero que precipitase también su desahucio.

En la ley que se tramita en el Congreso, los diputados han acordado extender ahora esta garantía al resto de deudores y que los intereses moratorios se generen solo sobre la deuda que no se haya pagado, refieren las fuentes consultadas.

PROTEGER AL DEUDOR

La nueva ley pone, sobre todo, el acento en mejorar la comercialización de las hipotecas para proteger al ciudadano y asegurar que sepa realmente lo que contrata, a la vez que pone fin a la alta litigiosidad vinculada a esta financiación por condiciones como las cláusulas suelo, los gastos de constitución, el IRPH o las cláusulas de vencimiento anticipado.

Con su entrada en vigor la banca asumirá todos los costes de formalización del préstamo, incluido el impuesto de actos jurídicos documentados; salvo la tasación que correrá a cargo del cliente pudiéndosela llevar a otra entidad financiera.

Se empoderarán a notarios y jueces para vigilar y evitar cláusulas abusivas, al tiempo que se clarificarán también sus responsabilidades. Los notarios asistirán, por ejemplo, de manera gratuita al cliente para ayudarle a comprender bien los derechos y obligaciones que asumirá con la firma de la hipoteca.

La nueva ley impedirá la venta vinculada de productos como hoy la conocemos, ya que exigirá al banco detallar de forma minuciosa el coste de cada producto que integra en el pack para que el usuario pueda hacer cálculos y ver si le compensa o no la oferta conjunta.

El texto acabará con los bonus o retribuciones a la red comercial para dar hipotecas para evitar los incentivos a una financiación excesiva y no responsable, y obligará a los bancos a evaluar la capacidad y solvencia del cliente para no prestarle más de lo que pueda asumir.

Para facilitar el cambio de banco e incentivar la devolución de la deuda con antelación, aplicará una rebaja drástica a las comisiones. Se topa en el 1,5% la comisión de amortización cuando la operación está contratada a tipo fijo y el repago se efectúa dentro de los primeros diez años de vida del préstamo, y al 2% ocurre en años posteriores.

En hipotecas a tipo variable, el cliente elegirá si asume una comisión del 0,25% en los primeros tres años o del 0,15% en los cinco. Con posterioridad a esos plazos, la amortización acelerada se encontrará exenta de comisión.

Otro de los aspectos de mayor revolución de la norma es que sustituye la fórmula de, al menos, acumular tres impagos para poder lanzar el proceso de ejecución por la acumulación de una cuantía mínima de deuda desatendida.

Con la nueva ley, será necesario que el cliente haya acumulado un 3% del capital principal sin pagar o lleve 12 cuotas de amortización sin abonar para que se lance el proceso si es durante la primera parte de vida del préstamo.

Si la morosidad se produce después, exigirá 15 cuotas o tener una deuda desatendida equivalente al 7% del capital.