El informe destaca que, "desde 1976, el precio medio de las viviendas españolas se ha multiplicado por 16 en términos nominales y duplicado en términos reales", lo que sitúa a España "entre los tres o cuatro países de la OCDE con un mayor crecimiento real a largo plazo de los precios de la vivienda".

"España", señalan los expertos del Banco de España, "se situaría entre los países con un mayor crecimiento, con una tasa media aual en términos reales en los últimos 26 años del 2,9%", muy por encima de Estados como Alemania, Dinamarca, Canadá, Suecia, aunque por debajo del Reino Unido e Irlanda.

En el periodo más reciente, advierten estos expertos, "la evolución de los precios en España también resulta notable, con un crecimiento del 55% real en los últimos cinco años, circunstancia que ha llevado a estos a situarse casi un 30% por encima del nivel máximo alcanzado en 1991".

Según el informe, ese aumento es inferior al rgistrado en Irlanda y Holanda, pero en estos países se da ahora una tendencia a la desaceleración que no se registra en España, "donde las tasas de crecimiento en términos reales siguen siendo superiores al 10%".

CON O SIN BURBUJAS

La evolución futura del precio de las viviendas es una cuestión que afecta no sólo al bolsillo de los particulares, sino también a las cuentas de los bancos que conceden los préstamos hipotecarios.

Ambas variables quedan resumidas en un pasaje del estudio que señala ue "el valor de las viviendas supone en torno a dos tercios de la riqueza total de las familias y sirve de garantía a un tercio de los activos totales de las entidades de crédito españolas".

Esos datos evidencian la importancia (para particulares y bancos) de determinar si el mercado inmobiliario español vive en una burbuja a punto de explotar o si, en caso de que haya una corrección de precios, será con un aterrizaje suave.

El informe de los expertos del Banco de España aborda estas cuestiones mdiante diversas simulaciones matemáticas que tienen en cuenta factores como el parque de viviendas, tipos de interés, demografía y renta familiar, y llega a la conclusión que puede haber una corrección de precios, pero no parece probable un desplome brusco.

"Cualquiera que sea el modelo escogido", indican, "se observa cómo los aumentos recientes en el precio de la vivienda sitúan a éste por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo, si bien la evolución no es distinta de la registrada en periodoshistóricos pasados. En el año 2002, el precio real de la vivienda se situaría entre un 8% y un 17% por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo".

Los expertos del Banco de España admiten que sus simulaciones matemáticas no permiten extraer "conclusiones firmes sobre la posible presencia de una burbuja en este mercado".

"Por tanto", concluyen, "cabe esperar una cierta corrección en el futuro, de una intensidad que, si bien resulta difícil de precisar, no tendría por qué ser necesariamente má acusada que en épocas pasadas, en términos reales".

A este respecto, el informe señala que, después del "boom" de precios de los años ochenta en toda Europea, "en España la corrección de precios en términos nominales fue prácticamente nula, siendo del 17% en términos reales, pero a lo largo de un periodo largo (1992-97), en el que los precios de la vivienda crecieron sistemáticamente por debajo de la inflación".

MUNICIPIOS TURISTICOS

Por otra parte, el informe del Banco de España señala que lo precios de los pisos crecen más en los municipios más grandes, siendo los mayores los de Madrid y Barcelona, con el agravante de que "la diferencia de precios entre las grandes ciudades y los municipios de menos de 20.000 habitantes se ha ido ampliando con el tiempo".

Asimismo, los municipios costeros resultan más caros que los del interior (un 40% más en los términos municipales de menos de 50.000 habitantes), debido a "los efectos de la demanda de residencias secuncdarias, aunque no se puede descarar la presencia también de un cierto componente especulativo".

La evolución de los precios inmobiliarios presenta también grandes variaciones según las comunidades autónomas. Según el informe, "en la etapa expansiva más reciente (1998-2002), el mayor crecimiento se produce en Baleares (138%), País Vasco (104%) y Canarias (91%).