Así se desprende del "Informe del Mercado Industrial de la Comunidad de Madrid" elaborado por Aguirre Newman, presentado hoy en rueda de prensa por el director de Márketing Corporativo del grupo consultor inmobiliario, Gerardo Mochales, y el director general de la División de Agencia, Gonzalo Saúco.

El informe, para el que se han analizado 84 polígonos de los 700 que hay en la región desarrollados y en proyecto, peroque representan el 72% de la superficie total, señala que las naves industriales de las zonas norte, este y casco urbano registran los precios de venta más altos, superando los 1.090 euros/m2, destacando el casco urbano, donde en el último año los precios prácticamente se han duplicado.

En el caso de los alquileres, las zonas norte y casco urbano tienen los precios más elevados, pero es en la zona sur donde más han aumentado los precios (casi el 20%), debido a la nueva oferta sacada al mercado y a la escasez de oferta logística (naves para actividades de distribución y almacenaje) de calidad en la zona.

En cuanto a las previsiones para el próximo año y medio,Saúco indicó que los precios de venta se desacelerarán, aunque seguirán subiendo, si bien no se atrevió a hacer ninguna estimación de aumento ya que dependerá de los proyectos de naves industriales que se terminen. Tampoco hizo ninguna previsión de aumento de los precios de los alquileres.

Otra de las conclusiones del estudio de Aguirre Newman es que durante el último año ha predominado la demanda de tipo logístico, que es en la actualidad el motor del sector inmobiliario industrial madrileño, perdiendo peso la fabricación. En concreto, el 70% de la demanda se ha dirigido hacia naves de distribución y almacenaje.

Mochales explicó que la escasez de oferta de calidad ha favorecido durante el último año el cierre de numerosos proyectos de naves industriales "llave en mano", habiéndose observado también cómo muchos usuarios se han dirigido hacia los municipios más alejados de la región e incluso a localidades como Guadalajara y Toledo para conseguir unos precios más moderados.

Los responsables de Aguirre Newman destacaron también que en el último año ha habido una fuerte demanda de suelo por parte de los promotores para construir mininaves, un producto que explicaron que está despertando un gran interés porque supone menos esfuerzo inversor que una vivienda y aporta una rentabilidad prácticamente del doble (del 7,5%-8%).

INVERSORES NACIONALES

En el lado de la inversión, subrayaron que se ha producido un cambio en el perfil del inversor en naves industriales, que ahora es, a diferencia de años anteriores, principalmente nacional, porque, según explicaron, están dispuestos a asumir más riesgo. Las empresas internacionales más activas en el mercado industrial madrileño fueron UBS y AXA, y las nacionales Iberdrola Inmobiliaria (antes APEX) e Inbisa.

El estudio pone de manifiesto también que el precio del suelo industrial ha subido en los últimos doce meses un 19%, situándose en una media de 330 euros/m2, con una horquilla que va desde los 120 euros/m2 de Seseña a los 640 euros de San Sebastián de los Reyes. Según Saúco, sigue habiendo una carencia de suelo industrial en la región que hace que los precios sigan subiendo.

Aguirre Newman cree que en los próximos meses se consolidará la recuperación de la demanda observada en el último año, y que seguirá siendo especialmente fuerte la demanda de naves de distribución y almacenaje y los proyectos "llave en mano". Sus responsables explicaron que en los últimos años se ha modernizado el parque industrial en la región, ya que el 72% de las naves tienen menos de 20 años.

En el último año, la nueva oferta industrial incorporada ha sido de 560.000 m2, con lo que el stock de superficie industrial disponible en venta y alquiler es de 1,7 millones de m2, un 10% más que un año antes, concentrándose sobre todo en los márgenes de la autovía A-IV. La superficie industrial total suma 90 millones de m2 en la región, que se concentran en las zonas noreste (25%) y sur (33%), y con un predominio de naves pequeñas (75%) y medianas. El índice de desocupación es del 6,5% del conjunto de naves industriales.