En una entrevista con Servimedia, la representante de los promotores inmobiliarios reconoce que los desarrollos urbanísticos actuales “se han diseñado bajo criterios sociales del siglo pasado” y, por ello, se ven sus “carencias”.

“Yo veo el plan parcial de Los Berrocales y veo las carencias. ¿No queremos ir hacia la ciudad de los 15 minutos? ¿No queremos ser sostenibles? No hay nada más menos sostenible que el urbanismo con el que contamos en la actualidad. Es cero eficiente, es muy costoso tener esas grandes avenidas y el mantenimiento posterior. Por donde se mire, es todo lo contrario a la búsqueda de la sostenibilidad”, afirma en referencia a uno de los nuevos desarrollos del este de Madrid que está en construcción ahora mismo.

Por ello, subraya que el principal reto del sector es un “cambio de paradigma absoluto en el urbanismo” y que el principal problema es que, pese a su “voluntad y conocimiento” para emprender la transformación, existe un “encorsetamiento absoluto” con la normativa, que arroja un urbanismo “obsoleto, intervencionista y poco flexible”.

Según datos de la patronal, sólo en 2022 existió un déficit en España de 120.000 viviendas, resultado de la diferencia entre viviendas construidas y número de hogares creados. No obstante, la presidenta de Asprima achaca la “infraproducción” a una reacción al ciclo de construcción que se produjo antes de la crisis inmobiliaria.

“Desde la década de los 70 hasta los años 2000 en España se construía un volumen sano, de cuatro viviendas por cada 1.000 habitantes, unas 250.000 al año”, explica Roca, que reconoce que en 2005 se produce un “estallido” proveniente del “exceso de financiación” que resulta una “pasada de frenada”. “Con esa mochila llevamos desde el 2008. Hay que tener en cuenta que han pasado 15 años en los que la reacción a esa sobreproducción durante cuatro años nos ha llevado a no producir nada”, se lamenta la promotora.

Además, afirma que no comparte un planteamiento de querer redistribuir la población hacia lugares donde no haya tanta tensión en los precios. “La vivienda va después. Primero hay que crear oportunidades y activar la economía para atraer talento y que ese talento ocupe las viviendas desocupadas donde hay superávit”, explica, recordando que hay lugares que incluso “regalando” la vivienda no existe demanda por la falta de oportunidades económicas o infraestructuras.

La tendencia mundial de concentración de la población hacia las grandes ciudades es, para Roca, “difícil de combatir”, pero la empresaria apunta que España tiene más suerte que otros países debido al impacto del turismo, que provoca que la población y las oportunidades económicas se distribuyan también por “toda la costa”.

INVERSIÓN

El sector se ve afectado ahora mismo por la subida de los tipos de interés. “Hemos sido niños mimados para la inversión en los últimos 10 años, cuando abríamos la ventana y había un montón de apetito inversor”, señala Roca, que apunta que ahora se obtienen rentabilidades “mucho más seguras” en otros sectores por lo que el sector tiene que “pelear” por el dinero.

La presidenta de Asprima cree que esta va a ser la tónica general en los próximos ellos y, por ello, quiere crear un grupo de trabajo para “profesionalizar” la manera de atraer inversión y un portfolio involucrando a la Comunidad de Madrid y al Ayuntamiento. Roca subraya que “pocas regiones en Europa” van a tener “tanto suelo finalista” como Madrid y la posibilidad de convertirse en “la capital de la vivienda asequible” es un reto para el que el capital español “no es suficiente”.

MEDIDAS

Para alcanzar el objetivo de viviendas necesarias, Asprima presentó en mayo el informe 'El problema de la vivienda sí tiene solución', que desgranaba algunas de sus propuestas a los partidos políticos en pleno período electoral.

En este sentido, Roca destaca la necesidad de hacer “pedagogía” sobre el cambio necesario en el urbanismo y también en las leyes de suelo autonómicas, para las que sólo hace falta “voluntad política” ya que no tienen “coste económico”.

En el caso de Madrid, que ha comenzado con la redacción de un nuevo texto que se espera para 2024, Asprima mantiene “toda nuestra esperanza” para que materialice el “cambio de paradigma” y abandone las leyes “intervencionistas que tenemos desde 1957”. Además, considera que este cambio puede impulsar a otras comunidades autónomas a seguir su camino.

Por otro lado, otra de sus peticiones se centra en la bajada de determinados impuestos y tasas. Según denunciaban en su informe, actualmente el 25% del precio final de una vivienda para el comprador son “distintos impuestos y tributos que se han quedado por el camino de las tres administraciones y que el promotor acaba repercutiendo al comprador de vivienda”.

Roca explica que se debe buscar un acuerdo entre los ayuntamientos, que son quienes “más gravan” la construcción de viviendas, y que abandonen la política de que la promoción sea “la gallina de los huevos de oro” para las arcas municipales “porque no lo es desde hace muchos años”.

La presidenta de los promotores apunta el impuesto más importante es el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), de competencia municipal, que “todos los ayuntamientos” lo sitúan en el máximo legal del 4%. Además, critica que existen para este impuesto una serie de bonificaciones para la construcción de vivienda asequible y protegida y, entre los que la empresaria conoce, sólo Madrid las aplica.

No obstante, también repercuten en el precio otras cargas fiscales como las plusvalías, el nombre con el que se conoce al ‘Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana’ y cuyo cálculo de la base imponible fue declarado inconstitucional en 2021. “Se le ha dado la vuelta para seguir recaudando”, critica Roca.

Por último, menciona las “innumerables” tasas que los ayuntamientos pueden imponer a distintos elementos como los servicios urbanísticos, la calificación provisional, la ocupación de vías o el visado de contratos. Para Roca, los ayuntamientos podrían seguir recaudando lo “mismo” si se rebaja “un tercio” la fiscalidad, porque se produciría el número de viviendas “necesario”.