Estas son algunas de las previsiones de la XI edición del informe sobre el ‘Mercado residencial en España’, que elabora Servihabitat Trends, que pone de relieve que el 2022 concluyó con “muestras innegables de resiliencia” en el sector inmobiliario, a pesar de un contexto económico global “adverso”.

“A pesar de la guerra de Ucrania primero y con una inflación avanzando posiciones, no se ha producido el temido enfriamiento en los resultados anuales de 2022”, analiza Servihabitat.

Precisamente, para profundizar en cómo la incidencia de los elementos externos afecta al mercado, se ha presentado el ‘Índice Servihabitat de Dinamismo del Mercado Inmobiliario’ (Insedim), mediante el cual se mide, a partir de una ponderación de variables macroeconómicas y sectoriales, cómo evoluciona el mercado a través de un indicador único. Dicho indicador se situó en 2022 en +3,7 puntos generales, una cifra que presenta el mercado en una dinámica positiva en el marco de un contexto macroeconómico complejo.

El comportamiento de las viviendas transaccionadas en 2022 prolongó la efervescencia que se inició en 2021 tras la pandemia, cerrando un ejercicio con cerca de 720.000 compraventas, lo que supone un crecimiento del 6% anual. Con los datos actuales, es muy probable que este indicador se muestre resiliente y apenas se resienta a lo largo de 2023. Según Servihabitat Trends, la reposición en vivienda y la inversión sostendrán el nivel de operaciones que volverían a situarse en torno las 700.000, descendiendo de manera anual un 2,6%.

En cuanto al precio, la alta demanda compradora ha tenido una gran influencia en la trayectoria alcista de este indicador. Se estima que la subida del precio de la vivienda continuará repuntando este 2023, aunque la prudencia en la conducta del comprador podrá relajar significativamente las subidas de precio, suavizándolas hasta el 4,4%, de acuerdo con las previsiones de Servihabitat.

ESFUERZO

En cuanto al esfuerzo medio que debe realizar un hogar en España para adquirir una vivienda, equivale a la renta bruta de 7,8 años, y crece respecto a 2021, cuando se situaba en 7,2 años.

Por otra parte, el informe explica que, limitada por la escasez de suelo, la obra nueva se sitúa por debajo de las necesidades de la demanda. El ascenso de viviendas iniciadas durante la pandemia ha dado paso a un ajuste en 2022, que finalizó con 94.800 viviendas iniciadas, un 16% menos que en 2021, y con 100.400 viviendas terminadas, un 7,1% más que el año anterior. Estas cifras ponen de relieve que, por primera vez desde 2015, las viviendas terminadas han superado las de nueva planta.

“Mientras los sueldos crecieron un 2,78% en 2022, casi seis puntos menos que el IPC, la vivienda lo hacía a un ritmo del 7,4%. A pesar de la diferencia, el esfuerzo medio que se debe realizar en España para adquirir una vivienda presenta incrementos de forma sostenida y se sitúa en cotas razonables, del 32%. Para 2023, aunque este porcentaje de endeudamiento entra dentro de lo razonable, sería deseable que no continuara subiendo”, agrega el trabajo.

Asimismo, resalta que el ahorro y la solvencia han seguido presentes en la concesión de hipotecas a lo largo de 2022. La modificación del marco hipotecario no ha sido perceptible hasta la recta final de 2022, pero se continúa ofreciendo financiación en un entorno saneado. De cara a 2023, la moderación dependerá de si las hipotecas mixtas pueden suplir el hueco dejado por unas fijas que ya no son atractivas y un Euríbor en plena escalada.

OBRA NUEVA

El inicio de nuevos proyectos, condicionado por el crédito promotor y los costes de construcción, se reducirá un 8,5% en 2023, alcanzando las 86.700 viviendas iniciadas. De esta manera, el estudio indica que el contexto de falta de obra nueva y el ritmo favorable en las operaciones seguirá drenando el stock de segunda mano, que aumentará su dinamismo y se convertirá en protagonista. Además, la apuesta por la rehabilitación, potenciada desde planes institucionales, también añade más puntos a la reducción de la oferta en este segmento.

Por otro lado, el comprador extranjero vuelve a tener un papel destacable dentro del mercado residencial. El número de viviendas adquiridas por parte de compradores no nacionales alcanza un total de 134.000 residencias, un 30% más respecto 2022, según augura el informe.

En relación con la compraventa de viviendas por parte de extranjeros, un total de ocho provincias españolas se han colocado por encima de la media nacional, destacando la costa mediterránea y el Atlántico, que concentran gran parte de las operaciones realizadas. En Alicante, Baleares y Santa Cruz de Tenerife, entre tres y cuatro ventas de cada diez estuvieron protagonizadas por extranjeros.

En cuanto a nacionalidades, los británicos han retomado su liderazgo, por lo que el efecto 'Brexit' ha sido beneficioso. Tras ello, los alemanes les siguen de cerca y, a cierta distancia, los franceses.

EDAD

En otro orden de cosas, Servihabitat subraya que la edad media del comprador bajó en 2022 hasta los 38,8 años, una cifra ligeramente inferior respecto a 2021, cuando era de 39 años. Este descenso puede ser fruto del ahorro acumulado en los segmentos más jóvenes de la población durante la pandemia, aunque la franja de entre 36 y 45 años es la que sigue protagonizando, con cerca del 65 %, la mayoría de las operaciones.

En el caso del inquilino, la edad media retrocedió de los 33,4 a los 32,6 años. La mayoría de los hogares que viven en arrendamiento están compuestos por personas de entre 26 y 35 años, abarcando casi tres de cada cuatro viviendas alquiladas. Este grupo, que además ha sido el que más peso ganó el año pasado, estaría esperando a reunir el estatus financiero adecuado para lanzarse a la compra.

A su vez, el grupo de los inquilinos más jóvenes, de entre 16 y 25 años, ganan 1,3 puntos. Se espera que el bono de alquiler joven aprobado por el Gobierno pueda tirar con más fuerza de este perfil en 2023, según el informe.

ALQUILER

Por otra parte, las previsiones apuntan a que el aumento de precio también se materializará en las rentas, que han acumulado nuevos incrementos este 2022, siguiendo la línea general del mercado y registrando aumentos de precio en todas las autonomías. Así, el precio medio de alquiler en España para una vivienda de entre 80 y 90 metros cuadrados se ha situado en los 877 euros, un incremento del 6,2%.

Con una rentabilidad bruta del alquiler en España del 6,2% en 2022, el interés inversor ha vuelto a apuntar al inmobiliario, que gana peso como uno de los valores más estables y con retornos interesantes. En este sentido, se comprueba como la compra de vivienda para el mercado de alquiler ha aumentado hasta en cinco puntos porcentuales desde 2019.

“Aunque para 2023 se esperan repuntes siguiendo una tendencia alcista, el contexto económico y político, la futura ley de vivienda o los posibles techos en las rentas, marcarán el futuro del alquiler”, añade.

En este segmento de mercado, la falta de vivienda en alquiler es evidente. La oferta ha pasado de las 91.854 unidades a las 67.248, lo que suscribe una pérdida del 26,8% entre 2021 y 2022. La foto con respecto a hace dos años es aún más alarmante, con un desplome de casi el 50%. “La reducción podría acusarse si no se elimina la limitación en los precios y no se crea un marco jurídico estable”, concluye Servihabitat.