“Un elevado esfuerzo asociado al alquiler de vivienda puede dar lugar a efectos económicos y sociales adversos que justifican la intervención pública. En particular, estos significativos esfuerzos dificultan la emancipación de los jóvenes y su capacidad de acumulación de capital humano, disminuyen la movilidad geográfica de los trabajadores, y dan lugar a situaciones tanto de sobresfuerzo y consumo restringido como de pobreza y exclusión social entre los hogares con menores ingresos”, advierte un informe publicado este miércoles por el Banco de España y elaborado por los expertos Dmitry Khametshin, David López y Luis Pérez.

Este documento resalta que es “necesario” que las medidas adoptadas contemplen un “horizonte temporal amplio”, involucren a las distintas administraciones públicas con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un “foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda”.

El Banco de España recuerda que el mercado de la vivienda residencial durante las últimas décadas se ha caracterizado por el dominio del régimen de tenencia de vivienda en propiedad por parte de los hogares, que se afianzó durante el período de expansión económica que abarca desde mediados de la década de 1990 hasta el inicio de la crisis económica en 2008. De ese modo, un 80 % de los hogares residían en una vivienda que era de su propiedad en 2007, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Desde entonces, el porcentaje de familias con vivienda en propiedad fue descendiendo en favor del arrendamiento, de forma que el número de personas residiendo en una vivienda arrendada se situó en torno a los nueve millones a finales de 2023, cuantía que supone un incremento estimado de unos 3,3 millones desde 2007. Este importante aumento ha sido posible gracias a la incorporación adicional de más de 1,3 millones de viviendas al parque de vivienda en alquiler, que alcanzó la cifra de unos 3,6 millones de casas en 2023.

La expansión reciente del mercado del alquiler en España ha sido mayor que la observada en el conjunto de las economías europeas. Por ejemplo, la proporción de personas que residían en una vivienda de alquiler se habría incrementado entre 2014 y 2023 en 1,5 puntos en el conjunto de la Unión Europea y en 1,7 puntos en el área del euro, frente a un aumento de 3,5 en España. Pese a ello, el organismo dirigido por José Luis Escrivá señala que España partía de posiciones tan rezagadas en el peso del alquiler que todavía se mantiene una importante brecha, pues en 2024 el peso del arrendamiento era del 24,7%, lejos del 30,8% de la UE y del 34,7% en la zona euro.

PESO DE LOS JÓVENES

La proporción del alquiler se ha incrementado sobre todo por los jóvenes, dado que el porcentaje de los hogares cuya persona de referencia se encuentra entre los 30 y los 44 años y que residen en una vivienda en alquiler se ha elevado desde el 18,1 % de 2007 hasta el 34,3% en 2023; y entre los hogares jóvenes cuya persona de referencia no supera los 30 años, esta ratio se ha incrementado desde el 32,2 % en 2007 hasta el 56,6 % en 2023.

Además, entre los extranjeros, la ratio de vivienda en alquiler se encuentra por encima del 61% entre quienes proceden del resto de la UE y rebasa el 71% entre los extracomunitarios, al igual que tiene un mayor peso entre los que tienen un contrato de trabajo temporal.

ALQUILER TURÍSTICO

Sobre la evolución de los precios, el informe resalta los problemas de oferta en relación con el aumento de la demanda de vivienda en alquiler en las grandes ciudades y en zonas turísticas, así como el aumento de otros fines diferentes al arrendamiento residencial, como el auge del alquiler turístico o de temporada.

“Si bien los datos agregados disponibles apuntan a un peso modesto del alquiler turístico en el conjunto del mercado de la vivienda residencial, esta alternativa habría alcanzado una dimensión relevante en determinadas áreas urbanas y en los distritos céntricos de las grandes ciudades”, advierte el Banco de España.

En concreto, el número de viviendas destinadas al alquiler turístico, unas 350.000 a principios de 2024, suponía alrededor de un 1,8% del total de las viviendas principales y en torno a un 10% del tamaño del mercado de alquiler de vivienda residencial. No obstante, se encuentran concentradas en las principales zonas turísticas, especialmente en algunas áreas urbanas del arco mediterráneo — Marbella, Málaga o Elche—, así como proporciones que superan el 20% en las periferias de las áreas urbanas del norte peninsular —Santander, Vigo o Gijón—.

Asimismo, el alquiler turístico muestra porcentajes elevados en relación con el parque de alquiler residencial en los distritos céntricos de las grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.

El dinamismo de los precios medios del alquiler también presenta una significativa heterogeneidad dentro de las grandes ciudades españolas de más de 500.000 habitantes. Sobresalen, en este sentido, los crecimientos acumulados en determinadas secciones censales y distritos céntricos de las principales áreas urbanas. En particular, en las secciones censales con mayor dinamismo se observan, en el período 2015-2022, crecimientos acumulados de los precios medios del alquiler superiores al 40%, cifra que alcanza el 60 % en Valencia.

EVOLUCIÓN DEMOGRÁFICA

Además, destaca la incidencia que está teniendo el aumento de la población por los ciudadanos extranjeros, así como la mayor concentración de personas en grandes áreas urbanas en detrimento de localidades más pequeñas y zonas rurales.

Y todo ello, mientras, según el Banco de España, la inversión en vivienda pública se ha ido reduciendo y las políticas en esta materia han puesto el foco más en favorecer la propiedad que el alquiler históricamente. Eso sí, el Banco de España añade que el problema del encarecimiento de la vivienda no es solo un fenómeno español, sino que se da en toda Europa, especialmente en las grandes economías.

En este contexto, el estudio resalta el progresivo descenso de la tasa de emancipación entre los jóvenes, de forma que ya hasta el 66% sigue viviendo en casa de sus padres. Y ello mientras España se sitúa a la cabeza de los países europeos con una mayor proporción de hogares vulnerables en régimen de alquiler por el sobreesfuerzo que deben hacer para pagar la cuota mensual.