Así lo pone de manifiesto un estudio elaborado por el Banco de España sobre la evolución de la financiación en la vivienda desde el boom inmobiliario en función del valor de tasación, el precio de compra registrado y los datos proporcionados por los hogares en la Encuesta Financiera de las Familias que viene efectuando desde el año 2002.

Para su cálculo toma de referencia los registros de Constitución de Hipotecas y de Transmisión de Bienes, para una muestra que oscila entre 361.026 operaciones observadas en 2006 y 78.637 en 2013, equivalentes a alrededor del 40% del total de transacciones formalizadas en su año correspondiente.

Una de las principales conclusiones es que "prácticamente la mitad de las hipotecas concedidas en 2006 excedía el precio de transmisión declarado ante los registradores", en 2010 dicha relación pasó "a ser una de cada cuatro" -el 25%- y en 2016 aún afectaba al 10% de los préstamos otorgados.

Esta evolución se ha corregido de manera más acusada cuando la relación que se establece es entre la cuantía prestada y el valor de la tasación, parámetro que el Banco de España aconseja que no exceda el 80% y acaba pasando factura a la entidad cuando se excede porque el supervisor exige acopiar mayor hucha de capital.

Si en 2006 hasta un 5% de las operaciones eran de 'riesgo' o se concedían por el 100% de la tasación y otro 11% tomaba el valor del 80%, una década después, en 2016, el Banco de España aún constata una "alta proporción de hipotecas" en torno al valor del 80%, pero reconoce que "dejó de observarse el relativamente elevado número" de préstamos cuya cuantía se aproximaba al valor fijado en la tasación del inmueble.

La razón de esta dispar evolución es que en plena burbuja inmobiliaria, entre los años 2004 y 2008, los valores de tasación "crecieron a un ritmo mayor que los precios de transmisión, para experimentar una mayor caída de estos últimos entre 2008 y 2016".

El desajuste era tal que durante el boom solo un 10% de los precios declarados superaban el valor de tasación, cuando en el 25% de los casos era ésta última, la tasación, la que rebasaba la cuantía registrada como valor de compraventa, algo que se ha mitigado en los últimos años aunque hace dos años aún "existía una brecha entre ambas magnitudes".

El Banco de España no elabora en su estudio hipótesis sobre la razón de esta evolución, pero durante los años de mayores operaciones no era inusual 'acomodar' el valor de tasación a la cuantía que se iba a solicitar en la hipoteca con intención de financiar el coste de los impuestos o, incluso, los enseres de la vivienda.

Conforme al estudio la mediana de la ratio entre el préstamo y valor de la tasación o también conocido como 'loan to value' en la jerga financiera ha mantenido valores constantes en torno al 70% a lo largo del ciclo y en todos los años considerados, entre un 10 y 15% de las compraventas han mostrado dicho ratio "en torno al umbral regulatorio del 80%".

En la relación entre hipoteca y precio de transmisión, esta mediana ha mostrado una reducción progresiva desde el 107% de 2006 hasta el 80% una década después, detalla el informe del supervisor.