El informe, de la consultora Axis Corporate, indica que el panorama inmobiliario ha experimentado importantes cambios tras la crisis económica española. Las entidades financieras que contaban en sus balances con activos no productivos, como hipotecas en distinto grado de morosidad, decidieron venderlos para sanear sus cuentas. Los fondos de inversión internacionales, hasta entonces poco conocidos en España, adquirieron estas carteras de inmuebles y préstamos y las pusieron en manos de sus 'servicers'.

Según los autores del informe, para comprender este nuevo escenario hay que conocer a fondo a estos nuevos actores, las sociedades encargadas de gestionar y optimizar las carteras inmobiliarias procedentes del sector financiero.

El informe de Axis Corporate apunta cómo los seis principales 'servicers' españoles gestionan ya activos por valor de 220.000 millones de euros. Altamira, Servihabitat, Haya, Anticipa Real Estate, Aliseda y Solvia acumulan por sí solos el 80% de la gestión de carteras procedentes de entidades financieras, y la posición vendedora de la banca indica que este papel protagonista debería ir a más en los próximos meses, señalan los autores del estudio.

SEIS GRANDES PROTAGONISTAS

Altamira cuenta con una cuota de mercado del 22% y algo más de 54.000 millones en activos bajo gestión, muchos de ellos procedentes de la cartera de Banco Santander.

Por su parte, Anticipa Real Estate y Aliseda, los dos 'servicers' españoles pertenecientes a Blackstone, suman activos valorados en más de 35.000 millones de euros, lo que supone una cuota de mercado del 14%. En 2017, este fondo fue uno de los grandes protagonistas del sector al hacerse con el 51% de la cartera de Banco Popular.

Servihabitat, que Caixabank traspasó a Lone Star en junio de 2018, gestiona bienes por valor de 41.100 millones (17% del mercado), procedentes tanto de la banca como de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb).

En manos del fondo Cerberus, Haya Real Estate posee activos valorados en algo más de 39.400 millones (16%). En los últimos años ha firmado contratos de gestión con diversos actores del sector financiero español.

Solvia, el 'servicer' de Banc Sabadell, gestiona bienes inmuebles que suman 31.000 millones de euros (13% del mercado). Estos activos provienen tanto de la cartera inmobiliaria del banco como de otras sociedades españolas.

ESTRATEGIAS PROPIAS

El informe indica que la irrupción del sector de los 'servicers' en el mercado español se ha producido a la par que la recuperación de su economía. Pero según Axis Corporate, la etapa actual viene marcada por una diferenciación en las estrategias para aportar un valor añadido al cliente; una necesidad debido a la existencia de “múltiples actores, cada vez más profesionalizados”.

Un ejemplo de ello es la especialización en la gestión de alquileres, aportando soluciones innovadoras al cliente más allá de los canales tradicionales. En esta línea viene trabajando desde hace años Anticipa Real Estate, que cuenta con un portal a través del cual el inquilino puede efectuar de forma digital desde la visita virtual del inmueble hasta el pago de los primeros recibos, pasando por la firma del contrato.

Otra línea de actuación de los 'servicers' es una mayor internacionalización en la gestión de activos, una apuesta que han ido concretando sociedades como Altamira, responsable de un portfolio que incluye viviendas en Portugal o Chipre, más allá de los inmuebles en suelo español. Una tercera estrategia es la creación de una red de oficinas propias que acerquen al consumidor la oferta de servicios y productos de la marca.

Desde 2015 la importancia de las sociedades de gestión inmobiliaria no ha dejado de crecer, dentro de un proceso de consolidación que ha dado como resultado un panorama en el que en torno al 80% de los activos procedentes de entidades financieras están en manos de seis 'players'.

Lejos de frenarse, los expertos auguran que en los próximos meses las adquisiciones y fusiones entre diferentes actores continuarán, señala José Masip, socio de Real Estate de Axis Corporate y uno de los autores del informe. Ello se debe a que España representa a día de hoy uno de los mercados más competitivos de la zona euro.

Factores como el continuado incremento del precio de la vivienda –cercano al 10% en tasa interanual, según los datos del Colegio de Registradores correspondientes al primer trimestre del año-, la alta rentabilidad del alquiler frente a otras alternativas de inversión y el todavía muy amplio stock de viviendas disponibles en el país ejemplifican las ventajas competitivas de España frente a otros mercados, al tiempo que justifican el apetito de los inversores por hacerse con una mayor cuota de mercado.

BANCA

Otro elemento relevante para entender el panorama inmobiliario español actual y el protagonismo de los 'servicers' es la posición vendedora que mantiene la banca, según el informe. Así lo demuestran operaciones como la mencionada venta de Servihabitat por parte de Caixabank el pasado verano a cambio de 7.000 millones.

En el ejercicio previo (2017) la banca española se deshizo de inmuebles por un valor de más de 50.000 millones. Entre las operaciones más relevantes destacaron la compra de una gran parte de la cartera del Popular por Blackstone (10.000 millones) y la venta al fondo Cerberus del 80% de los activos inmobiliarios de BBVA (4.000 millones).

Dos grandes motivos explican esta tendencia. Por un lado, la recuperación del mercado inmobiliario y la mejora de la rentabilidad son acicates claros para que las entidades vayan dando salida a parte de sus créditos e inmuebles. Y por el otro, la presión regulatoria desde Frankfurt (Banco Central Europeo) y Bruselas (Comisión Europea) obliga a la banca a desprenderse de sus activos improductivos.

En este sentido, el ratio de morosidad de los bancos españoles se situaba en 2016 en el 5,7%, seis décimas por encima de la media europea. Hay que tener en cuenta que esta tasa ha experimentado una clara mejora en los últimos años de la mano de la estabilización del sector financiero nacional. Ello permite a España situarse hoy lejos de países como Grecia, Portugal o Italia, todos ellos con ratios de morosidad superiores a los dos dígitos.